שאלות ותשובות

נכס המגורים מיועד למשרת קבע ולמשפחתו. במקרים חריגים אשר משרת הקבע אינו יכול להתגורר בנכס יוכל להשכיר ללא קבלת אישור. כמו כן קיים איסור מכירת הנכס במשך חמש שנים ממועד קבלת החזקה.

עם זאת, ניתן במקרים חריגים מאוד להגיש בקשה לאישורו של ראש מטה אכ"א אשר יאפשר למשרת הקבע למכור את הנכס בטרם חלפו 5 שנים - זאת בהתאם לנסיבות המקרה האישי.

שנת בדק הינה השנה שתחילתה במועד בו המשתכנים אכלסו את יחה"ד ובמהלכה מתבצעים תיקוני ליקויים שנתגלו ביחה"ד. עם סיום שנה מהאכלוס, הקבלן פונה באופן יזום למשתכנים על מנת לסיים את תיקוני הליקויים אם עדיין ישנם כאלה.

בתום שנת הבדק, עבור חלק מהאלמנטים שביחה"ד תסתיים האחריות (למשל: דוד שמש, דלתות, כלים סניטריים ועוד). לאלמנטים אחרים ישנה אחריות קבלן למספר שנים בכפוף לכתוב בחוק מכר (דירות).

הגורם האחראי לפיתוח הסביבתי משתנה. אם המיזם הוקם בשטח רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרוב, הגורם אשר יפתח הינו משרד השיכון. אם הקרקע בבעלות פרטית, יבוצע הדבר ע"י גורם פרטי.

הפיתוח הסביבתי כולל תשתיות חשמל, מים, ביוב, תקשורת, ביצוע מדרכות, תאורה וגני משחקים.

עם גמר ביצוע הפיתוח הסביבתי, הגורם שביצע את הפיתוח "מוסר" את האזור המפותח לעירייה / מועצה מקומית / אזורית להמשך טיפול ואחזקה.

לא. תהליך העברת החזקות מדורג ומותנה בהתקדמות המיזם וכן בקבלת היתרי אכלוס (טופס 4) מהעירייה / ועדת התכנון. בד"כ תהליך כזה מתבצע במהלך מספר חודשים.

כן. בהתאם למדיוניות המיזם.

"הטאבו" הינו גוף ממשלתי שתפקידו לרשום את מצב הזכויות והשעבודים לגבי כל נכסי הקרקעות במדינה. שמו הרשמי של "הטאבו" הינו "לשכת רישום מקרקעין".

על פי החוק, מכירת זכויות בקרקע חייבת להירשם בטאבו, ועד שלא נרשמה, לא הסתיימה עסקת המכירה באופן סופי. על מנת שניתן יהיה לבצע את תהליך הרישום בטאבו, נדרש כי יתקיימו מספר תנאים מקדמים.

העמותה מטפלת בתהליך הרישום בטאבו עבור המשתכנים. כיוון שתהליך זה תלוי בגורמים חיצוניים כגון לשכת  רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל והרשות הרלוונטית, העמותה אינה יכולה להתחייב למועד שבו יסתיים תהליך הרישום, וסיומו המהיר מותנה בשיתוף הפעולה של גורמים אלו.

בכל מקרה, תהליך הרישום בטאבו מבוצע לאחר שנחתמו חוזי החכירה עם רשות מקרקעי ישראל ולאחר שלב אכלוס יחה"ד.

ברוב מהמיזמים, הקרקע עליה מוקם המיזם שייכת לרשות מקרקעי ישראל, כמרבית הקרקעות במדינה. בקרקעות השייכות לרשות, לא ניתן להעביר בעלות על הקרקע אלא רק זכות חכירה לדורות. זכות זו הינה לחכירה של הקרקע ל- 49 שנים עם אופציה המתממשת אוטומטית ל- 49 שנים נוספות, ובסה"כ 98 שנים, כך שבפועל זכות החכירה לדורות דומה מאוד לזכות הבעלות.

על מנת לעגן את זכות החכירה של כל משתכן, כל משתכן יהיה זכאי לקבל חוזה חכירה על שמו עם רשות מקרקעי ישראל. העמותה אינה צד לחוזים אלו. חוזה החכירה מצהיר באופן מפורש כי המשתכן הוא בעל זכות החכירה לדורות על הנכס שבנה במיזם. מועד קבלת חוזה החכירה המדויק תלוי בקצב הפעילות של רשות מקרקעי ישראל. יש לציין, כי על מנת שהרשות תפיק את חוזי החכירה נדרש להצהיר על גמר הבנייה של יחה"ד במיזם, ולפיכך הפקת החוזים מבוצעת לכל המוקדם בשלב האכלוס.

העמותה איננה יזם או קבלן והיא איננה מוכרת את יחידות הדיור למשתכנים. על כן, האחריות לפי חוק המכר (דירות) ניתנת למשתכנים ע"י הקבלן שבנה את ביתם, מכוח חוזה שנחתם בין הקבלן לבין כל משתכן.

בעת קבלת החזקה ביחה"ד, חותם המשתכן על חוזה עם הקבלן שבנה את יחה"ד. החוזה קובע כי לקבלן אחריות לתיקון כל הליקויים שיתגלו בבית המשתכן ומקנה למשתכן את מלוא הזכויות על פי חוק המכר (דירות). אנו מכנים חוזה זה בשם "חוזה בדק".

חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973

חוק המכר מסדיר את נושא הטיפול בליקויים, המתגלים בבתים לאחר האכלוס. במסגרת החוק בוצעה חלוקה לשתי תקופות עיקריות:

"תקופת הבדק" – תקופה זו אורכת פרקי זמן משתנים, על פי סוג הליקוי, ובמהלכה  מוכר הדירה נושא באחריות מוחלטת לליקויים, אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה. לכל סוג של  ליקוי נקבעה בחוק תקופת בדק שונה. לדוגמא - תקופת הבדק עבור ליקויים בריצוף הינה שנתיים ותקופת הבדק עבור ליקויי רטיבות הינה ארבע שנים. תקופת הבדק הקצרה ביותר נמשכת שנה והארוכה ביותר נמשכת שבע שנים.

"תקופת האחריות" – תקופת האחריות זהה באורכה לכל סוגי הליקויים ונמשכת שלוש שנים, המתחילות מיד עם תום "תקופת הבדק". במהלך תקופה זו, עדיין תיתכן אחריות של מוכר הדירה לליקויים, אולם על הדייר להוכיח כי הליקוי נגרם ע"י המוכר.

בנוסף לאמור לעיל, קובע החוק את מסגרת הזכויות והחובות של הדייר והקבלן. כך למשל, על הקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים בתוך פרק זמן סביר מעת הודעת הדייר על קיום הליקויים.

בנוסף, על הדייר לתת לקבלן הזדמנות סבירה לבצע את התיקונים ולא לדחות את מועד ביצוע התיקונים שוב ושוב.